案情简介：龙某某以陆某某所签的《承诺书》起诉陆某某，要求其退还购房款。因龙某某随后已与开发商签订了购房合同，时隔5年之后，开发商既没有交房子又早把该房网签的高利贷借款人的名下，陆某某答辩时称合同的债权债务已经转移，重审时龙某某委托了本律师，后经本律师的代理工作，最终该案以陆某某支付补偿款，龙某某向开发商（人民法院追加的被告）主张合同权益调解结案。
龙某某房屋买卖合同案
代理词
尊敬的审判长、审判员：
湖南楚信律师事务所依法接受龙某某的委托，指派肖利长律师为其担任本案重审一审的代理人，现根据事实与法律发表如下代理意见供法庭参考，望予以采纳。
一、本案是一起房屋买卖合同纠纷。本案诉争的房子为邵阳市天某房地产开发有限公司（以下简称天某公司）开发建设的位于邵阳市大祥区学院路的金蕾佳苑第2幢2单元4层002号房，建筑面积为134.37平方米。首先由天某公司与屈某签订了《集资房认领协议书》，总金额为199037元，交房日期为2012年3月15日前。随后，屈某将该房转让给了其亲舅妈陆某某，双方未签订任何书面协议，也未办理更名、网签等手续。2012年3月中旬，原告经香香信息中心介绍被告陆某某称有诉争房屋卖，陆某某并称此房快要完工了，马上可以交房。于是，原告向陆某某支付了购房定金10000元，次日，陆某某拿着《集资房认领协议书》到香香信息中心签合同，原告发现不是陆某某的名字，陆某某解释说该房是其外甥屈某的，因考虑到亲戚关系所以没有更名，被告陆某某为消除原告的疑虑，于是通知屈某来与原告签合同。2012年3月25日原告与屈某、香香信息中心签订了《<商品房买卖合同>转让协议》，原告银行转账的形式缴纳了购房款320000元给陆某某。此后，因未按期交房，被告陆某某于2012年12月15日出具《承诺》。
二、被告陆某某应当按照《承诺》承担法律责任。第一，陆某某是该案的实际收款人即该案的实际合同相对人。原告方以银行转账的形式向陆某某支付了购房款320000元，此购房款，陆某某没有实际交给屈某，也没有实际交给天某公司。第二，陆某某没有安全履行合同义务。原告已经按照合同约定支付了98％的购房款，但陆某某仅仅只配合原告办理了《集资房认领协议书》更名手续，并没有配合办理网签和备案，以及最终的产权办理。陆某某对该房的合法权利也没有尽到起码的注意义务即是否登记在权利人名下（屈某或陆某某）。第三，陆某某作承诺人，理应按照《承诺》履行义务，但其没有。陆某某自愿承诺原告购金蕾佳苑屈某房，如果在2013年8月份原告没有得到此房，就退房款叁拾贰元不计银行利息全额退还，如果到期没有付完房款，按照银行贷款利息计算，连本带息全额退还。该《承诺》是原告起诉被告陆某某要求返还购房款最最关键的证据。被告到目前为止，收了原告的购房款，占用5年之久，既没有交付房屋，也没有按照《承诺》返还购房款，因此，被告理应按照《承诺》承担法律责任。
三、本案中陆某某在原来一审时并未提出时效抗辩，应视为放弃诉讼时效利益，在重审时提出诉讼时效抗辩不应支持。理由如下：理由如下：第一、我国法律对于当事人在审理阶段的举证期限、答辩期限、提出诉讼时效抗辩等期限都作出了很明确的规定，如果未在法定期限内行使权利，视为对自己诉讼权利的放弃。这种立法规定不仅符合法律公平公正的立法精神，而且也方便当事人行使自己的诉讼权利，试想如果在案件审理阶段当事人可以“随时提出”答辩、抗辩意见等等，那么整个案件审理将会陷入不稳定状态，也容易造成司法资源的极大浪费。所以，在时效抗辩权行使阶段的问题上，就是以法定的失权期间为界限，合理限制当事人的诉讼权利，并贯穿于案件完整的诉讼程序中，保障实体和程序的公正和效益。第二、发回重审是完整诉讼程序的组成部分。目前，我国民事诉讼中的审级制度采取续审模式，一、二审程序可以按照已经进行的审理阶段所出现的证据材料进行事实判令和适用法律，不可否认发回重审程序突破了民事诉讼的常态规则和及其运作，但二审法院将案件审理恢复至一审状态，目的是为原审程序中诉讼利益受损的当事人，提供上诉程序不能提供或不宜提供的权利救济。发回重审并非完全独立的审判程序，它依赖于原审诉讼程序，是原审诉讼过程的延续，它与一、二审的诉讼过程共同构成了完整的诉讼程序。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。对于“一审期间”应当适用限缩解释，发回重审虽然适用第一审程序重新组成合议庭审理，重新编排案号，但是它不是全新独立的审判程序，而是原一、二审诉讼程序的延续，并共同构成案件完整的审理过程。所以，当事人在一审期间怠于行使诉讼时效抗辩权，将会在整个诉讼程序中产生失权的法律效果。
四、人民法院追加的被告邵阳市天某房地产开发有限公司、屈某应当对本案199037元及利息承担连带返还责任或按照合同约定交付本案诉争的房子。本案诉争房屋自2011年10月20日起至今都在邵阳市不动产登记中心备案在李文祥的名下。两被告都没有按照与原告签订的合同约定变更登记，也没有交付诉争房屋。那么就应该按照合同约定连带返还购房款及支付利息（应按照贷款利息计算）或合法交付诉争房屋。
综上所述，原告已经按照约定履行了各项义务，但各被告至今都未履行约定的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条等规定。请人民法院支持代理意见。
代理人：湖南楚信律师事务所
肖利长律师
二〇一八年二月二十四日
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